Kreditvergabe: Grundpfandrechte als Sicherheit für den Praxiskredit

Wer einen Kredit möchte, muss dem Finanzinstitut vor allem eines bieten: Sicherheiten. Und den Nachweis, dass er die Forderung auch langfristig bedienen kann. Neben der wirtschaftlichen Lage des niedergelassenen Arztes bestimmen auch seine Sicherheiten die Konditionen der langfristigen Praxis- und Immobiliendarlehen.

Hypothek sichert die Forderung ab

Als erstklassige Sicherheiten gelten Gläubigern unter anderem Grundpfandrechte. Also Grundschulden, die ins Grundbuch des jeweiligen Grundstücks zu Gunsten der kreditgebenden Bank eingetragen werden. Kommt es eines Tages zu ernsthaften Problemen bei der Rückzahlung der Darlehen, kann das Geldinstitut die Zwangsversteigerung des Grundstücks betreiben.

Es ist zu erwarten, dass solche Hypotheken als Kreditsicherheit in der Zukunft an Bedeutung noch gewinnen werden. Deshalb sollten Praxisinhaber wissen, welche wesentlichen Rechte und Pflichten damit verbunden sind.

Hypothek und persönliches Vermögen

So wird bei der Grundschuldbestellung in der Regel nicht nur vereinbart, dass die kreditierende Bank auf das Grundstück zurückgreifen kann, sondern auch, dass ein Rückgriff selbst auf das persönliche Vermögen des Arztes möglich ist. Diese „Übernahme der persönlichen Haftung einschließlich Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung in das gesamte Vermögen“ kann bei erheblichem Zahlungsverzug ein langwieriges und teures Gerichtsverfahren seitens des Kreditgebers vermeiden helfen.

Mit Hypothek Konditionen verbessern

Praxisinhaber sollten sich über die gegebenenfalls fatalen und unabwendbaren Folgen dieser „Unterwerfungsklausel“ einerseits natürlich im Klaren sein. Andererseits ist die damit verbundene persönliche Haftung bei Kreditvergaben aber nichts Neues, da Praxisinhaber ohnehin regelmäßig durch die mit den Kreditinstituten vereinbarten Darlehensverträgen haften müssen. Außerdem bietet eine Hypothek auch Vorteile für den Arzt: Er kann dem Finanzpartner damit eine erstklassige Sicherheit zur Verfügung stellen, die eine teilweise erhebliche Verbesserung der Kreditzinsen ermöglicht.

Ebenfalls wichtig ist die mit der Hypothek verbundene Zweckerklärung beziehungsweise Sicherungsabrede. Hierbei handelt es sich um eine Vereinbarung zwischen Bank und Niedergelassenem über den Umfang der zu sichernden Kreditforderungen. Da die Grundschuld nicht an eine bestimmte Forderung gebunden ist, legt die Zweckerklärung ausdrücklich fest, welche konkreten Kreditverträge mit der jeweiligen Hypothek abgesichert werden. So können neben dem Immobiliendarlehen, dem meist eigentlichen Sicherungszweck, auch andere Kredite einbezogen werden.

Bei Verpflichtungen genau hinschauen

Der Kreditgeber wird dies zwar grundsätzlich mit ihrem Darlehensnehmer in allen Einzelheiten bereden. Dennoch sollten Ärzte der ihnen abverlangten Zweckerklärung besondere Aufmerksamkeit widmen. Da es in der Vergangenheit schon unterschiedliche Auffassungen zwischen Finanzpartner und Kunde über den Umfang der Zweckerklärung bzw. der Abtretung gab, lohnt auch ein zweiter Blick in die Verpflichtungen.

Eine weitere Gestaltungsmöglichkeit mit einer Grundschuld kann sich nach Rückzahlung des Darlehens ergeben. Dann steht dem Arzt die Freigabe der Hypothek zu, die ihm die Bank via „Löschungsbewilligung“ ermöglicht. Unterlässt der Arzt die Löschung, kann er die Grundschuld des Grundstücks gegebenenfalls später für einen anderen Kredit erneut einsetzen und muss sie nicht erst neu und wieder teuer bestellen. Das gilt sinngemäß übrigens auch für einen beabsichtigten Sicherheitentausch bei der gleichen Bank. Grundpfandrechte sind eine gute Absicherung für Kreditgeber. Also bietet sich etwa ein Sicherheitentausch Grundschuld statt Praxisausstattung mit den für den Arzt dabei anzustrebenden Zinssatzverbesserungen an.

Gläubiger sollten bei Hypotheken hart verhandeln

Auch wenn es bei vielen Ärzten nach wie vor eher ungewöhnlich ist: Das hartnäckige Verhandeln in diesem Punkt gehört zur betriebswirtschaftlichen Praxisführung und sollte daher vor allem in schwierigen Zeiten keineswegs unterschätzt werden.

Zu empfehlen ist darüber hinaus, vor einer endgültigen Entscheidung pro oder contra Grundschuldlöschung grundsätzlich auch den Rat eines Anwaltes einzuholen, der sich vor allem die konkreten Formulierungen der ursprünglichen Grundschuldbestellung ansehen sollte.

Zur Not mit Notarbestätigung

■ Bei der Abwicklung der Darlehensvergabe ist üblich, dass der Kredit erst dann bereitgestellt wird, wenn der Bank die Bestätigung über die ins Grundbuch eingetragene Grundschuld vorliegt. Erfolgt dies ausnahmsweise nicht rechtzeitig, kann der mit der Abwicklung beauftragte Notar mit einer Notarbestätigung aushelfen. Damit erklärt er gegenüber der Bank, dass einer korrekten Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch nichts entgegensteht. Der rechtzeitigen Auszahlung des Kredits steht in der Regel dann nichts mehr im Wege.

■ Nach Rückzahlung des Kredits kann die Grundschuld mit Hilfe einer vom Kreditgeber zu erteilenden Löschungsbewilligung aus dem Grundbuch entfernt werden. Ob dies tatsächlich sinnvoll ist oder ob die Grundschuld etwa für später möglicherweise erforderliche weitere Kredite erst einmal bestehen bleibt, sollten Ärzte nach Rücksprache mit ihrem Anwalt entscheiden. Dabei sollte auch über die Rückgabe der Bestellungsurkunde sowie über eine Verzichtserklärung des ehemaligen Kreditgebers geredet werden.

Verkehrswert minus Sicherheitsabschlag

Geldinstitute richten sich bei langfristigen Immobilienkrediten am Verkehrswert der mit der Grundschuld belasteten Immobilie. Dabei orientiert sich die Ermittlung des Verkehrswertes in der Regel vor allem an den Grundstückspreisen der Richtwertkarten, die bei den Gemeinden eingesehen werden können sowie bei neuen Gebäuden an den angemessenen Erstellungskosten beziehungsweise bei bereits bestehenden Gebäuden an Erfahrungswerten. Nach der Ermittlung des Verkehrswertes wird dieser, entweder mit oder ohne bankindividuellem Sicherheitsabschlag, etwa gleichgesetzt mit dem Beleihungswert als Grundlage der Höhe der Kreditgewährung. Nach einem weiteren Sicherheitsabschlag wird die Beleihungsgrenze ermittelt. Je nach Kreditgeber liegt dieser Sicherheitsabschlag zwischen zehn und vierzig Prozent des ursprünglichen Beleihungswertes.

■ Dazu ein Beispiel: Bei einem Verkehrs- beziehungsweise Beleihungswert von 400.000 Euro und einer Beleihungsgrenze von achtzig Prozent beträgt der maximale Kreditbetrag also 320.000 Euro. In dieser Höhe erfolgt dann regelmäßig die Eintragung der Grundschuld ins jeweilige Grundbuch. Sind weitere Kreditmittel über die Beleihungsgrenze hinaus erforderlich und werden diese auch bewilligt, muss für diesen Teil mit höheren Kreditzinsen gerechnet werden. Eine so genannte „nachrangige“ Eintragung einer weiteren Grundschuld ist dann ebenfalls üblich.