Immobilienmarkt 2025: Kaufen wird wieder attraktiver
Deborah WeinbuchDie Mieten steigen von einem Rekordhoch zum nächsten und machen Wohneigentum vielerorts zur besseren Option. Wer über genug Eigenkapital verfügt, ist mit einem Kauf oft günstiger beraten als mit einer Miete.
Der Erwerb von Wohneigentum lohnt sich – das unterstreicht der Postbank-Wohnatlas 2025, erstellt vom Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut (HWWI). Während Bestandsimmobilien im Jahr 2024 im Schnitt um 0,7 Prozent günstiger als im Vorjahr wurden, stiegen die Mieten um 5,1 Prozent. Die durchschnittliche Einkommensbelastung durch Kreditraten sank damit auf 18,3 Prozent (Vorjahr: 19,2 %), bei Mieterinnen und Mietern stieg sie auf 14,1 Prozent (Vorjahr: 13,9 %). In 363 von 400 Gebieten verbesserte sich also der Immobilienkauf im Vergleich zur Mietzahlung rechnerisch. In 48 Regionen Deutschlands war der Anteil des Einkommens, der für die Finanzierung von Wohneigentum benötigt wurde, sogar geringer als für die Nettokaltmiete.
Hohe Nachfrage nach Immobilien auf dem Land
Auch wenn Kreditzahlungen vielerorts zunächst mehr Einkommen binden als die Miete, überwiegen langfristig oft die Vorteile. „Wohneigentum ist eine Absicherung fürs Alter und macht unabhängig von künftigen Mietsteigerungen“, betont Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien bei der Privatkundenbank Deutschland. Eigentum macht zudem unabhängiger vom angespannten Wohnungsmarkt, der nun auch ländliche Regionen erfasst. Laut ImmoScout24-WohnBarometer stieg das Interesse an Bestandsimmobilien dort im zweiten Quartal 2025 um neun Prozent. Besonders gefragt waren Einfamilienhäuser: Die Nachfrage legte im Jahresvergleich um elf Prozent zu, bei Neubauten sogar um 16 Prozent.
Insgesamt zeige die anhaltend hohe Nachfrage, dass Deutschland dringend mehr Wohnraum brauche, so Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24. Doch die Bauaktivität bleibt verhalten – das verschärft die Lage am Wohnungsmarkt weiter, insbesondere für Haushalte ohne ausreichendes Eigenkapital. Laut ImmoScout24-WohnBarometer lag der durchschnittliche Angebotspreis im zweiten Quartal 2025 bei 2.545 Euro pro Quadratmeter für Bestandsimmobilien (+3,4 % im Jahresvergleich) und bei 4.073 Euro für Neubauten (+1,6 %). Die Angebotsmieten legten vielerorts stärker zu. Bundesweit im Jahresvergleich stiegen sie um 2,1 Prozent im Bestand, jedoch um 6,6 Prozent bei Neubauten. In teuren Städten wie München (+0,2 %), Hamburg (+3,3 %) und Frankfurt (+4,1 %) verlangsamte sich zwar das Wachstum, die Belastung blieb aber hoch. Für eine 70-Quadratmeter-Neubauwohnung zahlten Mieter im Schnitt 1.823 Euro in München, 1.240 Euro in Hamburg und 1.305 Euro in Frankfurt. Besonders dynamisch entwickeln sich die Mieten in Leipzig (+11,1 %), Köln (+8,0 %), Düsseldorf (+6,3 %) und Stuttgart (+6,2 %).
Wertsteigerungen gleichen höheren Kapitaleinsatz beim Immobilienkauf aus
Stabile Wohnkosten und mögliche Wertsteigerungen können den zunächst höheren Kapitaleinsatz beim Immobilienkauf langfristig ausgleichen. Nebenkosten und Sanierungsbedarf sollten realistisch einkalkuliert werden. „Wer ein passendes Objekt im Auge hat, sollte genau prüfen, ob die Finanzierung auch langfristig tragbar ist. Für Unwägbarkeiten wie höhere Ausgaben oder geringere Einnahmen, Inflation und steigende Energiepreise sollten Kaufinteressierte einen Puffer einplanen“, rät der Finanzierungsexperte Beermann.
Lohnt sich ein Kauf?
Kauf-Miet-Indikator des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts
Dieser „Vervielfältiger“ zeigt, ob sich der Erwerb einer Immobilie im Vergleich zur Miete lohnt. Der Kauf-Miet-Indikator gibt an, wie viele Jahresnettokaltmieten dem Kaufpreis einer vergleichbaren Immobilie im Bestand entsprechen. Ein Wert von 25 bedeutet beispielsweise, dass der Kaufpreis dem 25-Fachen der Jahresmiete entspricht. Faustregel: Liegt der Wert unter 25, spricht das tendenziell für den Kauf, bei einem Wert über 30 eher für das Mieten. Laut Postbank‑Wohnatlas 2025 liegt dieser Wert bundesweit bei 24,8 — verglichen mit 26,3 im Vorjahr.