Sicherungsrechte in der Praxisfinanzierung: Was Sie bei einer Kreditanfrage erwartet
Dr. jur. Alex JanzenAuch wenn Mediziner eine begehrte Klientel sind: Um einen Kredit für die Praxisfinanzierung zu erhalten, müssen Ärzte der Bank durchaus auch Sicherheiten bieten. Welche Arten von Sicherheiten hierfür in Frage kommen und was dabei zu berücksichtigen ist, erläutert Rechtsanwalt Dr. Alex Janzen.
Die Finanzierung einer Arztpraxis ist ein komplexes Unterfangen. Wird die Finanzierung mittels Bankdarlehen betrieben, müssen Ärztinnen und Ärzte für aufgenommene Darlehen ein engmaschiges Netz an Sicherheiten bereitstellen. Doch wer die Mechanismen der Besicherung von Bankkrediten nicht hinreichend kennt, unterschreibt oft Verträge, die im Ernstfall die berufliche Existenz gefährden können.
Das Spannungsfeld zwischen Investition und Haftung
Der Kapitalbedarf für niedergelassene Ärztinnen und Ärzte ist in den letzten Jahren rasant gestiegen. High-End-Diagnostik, die Digitalisierung der Praxisabläufe und steigende Immobilienpreise führen dazu, dass Volumina der Praxisfinanzierung im hohen sechsstelligen bis siebenstelligen Bereich keine Seltenheit mehr sind. Für eine Bank als Kreditgeberin stellt die Kreditvergabe ein Risiko dar, das sie durch den Zugriff auf Vermögenswerte und Einkünfte des Darlehensnehmers absichert. Dabei entsteht ein juristisches Spannungsfeld: einerseits benötigen Ärztinnen und Ärzte Geräte und Räumlichkeiten, um ihren Beruf auszuüben und Erträge zu erwirtschaften. Andererseits verlangt die Bank Rechte, die ihr im Falle von Zahlungsstörungen den möglichst sofortigen Zugriff auf eben jene Betriebsmittel ermöglichen. Für Ärztinnen und Ärzte als Kreditnehmer ist es essenziell, die Funktionsweise und die Verfahrensabläufe dieser Sicherungsrechte zu kennen, um im Ernstfall durch die Ausübung der Sicherungsrechte seitens der Kreditgeber ihre berufliche Existenz nicht zu gefährden.
Die Grundschuld: das Sicherungsmittel in der Immobilienfinanzierung
Die Grundschuld (§§ 1191 ff. BGB) ist seit Jahrzehnten das wichtigste Instrument zur Absicherung hoher Bankdarlehen, insbesondere beim Erwerb von Praxisimmobilien. Im deutschen Recht ist die Grundschuld – anders als die Hypothek – nicht akzessorisch. Das bedeutet, sie existiert rechtlich völlig unabhängig vom Darlehen. Selbst wenn das Darlehen z. B. bereits zu 90 % getilgt ist, steht die Grundschuld weiterhin in voller Höhe im Grundbuch.
Hieraus folgt allerdings nicht, dass der Darlehensgeber aus der abstrakten Grundschuld jederzeit gegen den Kreditnehmer vorgehen könnte. Dies verhindert der Sicherungsvertrag, auch die Zweckerklärung genannt. Mit dem Sicherungsvertrag wird die Verbindung zwischen dem Darlehensvertrag und der Grundschuld hergestellt, die von Gesetzes wegen nicht besteht, da die Grundschuld abstrakt ist. Nach dem Sicherungsvertrag darf der Darlehensgeber auf die Grundschuld nur zugreifen, wenn der Darlehensnehmer das Darlehen nicht mehr bedienen kann.
Der Sicherungsvertrag bzw. die Zweckerklärung kann sich nur auf ein bestimmtes Darlehen beziehen oder alle Forderungen des Darlehensgebers gegen den Darlehensnehmer umfassen. Welche Zweckerklärung in einem konkreten Fall Anwendung findet, entscheiden die Parteien eines Darlehensvertrags, wobei der Darlehensgeber regelmäßig darauf bestehen wird, eine weite Zweckerklärung abzuschließen, um die Grundschuld als ein Sicherungsmittel für alle seine Forderungen gegen den Darlehensnehmer zu nutzen. Der Darlehensnehmer wird im Gegenteil darauf bedacht sein, mit der Grundschuld nur das konkrete Darlehen abzusichern.
Wird das Darlehen nebst Zinsen komplett getilgt, kann der Darlehensnehmer vom Darlehensgeber die Freigabe der Grundschuld fordern. Aufgrund der fehlenden Akzessorietät der Grundschuld steht diese nämlich auch dann im Grundbuch, wenn das Darlehen bereits vollständig getilgt ist. Die Bank als Darlehensgeber ist nämlich von sich aus nicht verpflichtet, an den Darlehensnehmer heranzutreten und die Freigabe der Grundschuld anzubieten. Ohne die Freigabe der Grundschuld und die Erteilung der Löschungsbewilligung durch den Darlehensgeber kann die Grundschuld nicht gelöscht werden. Andererseits kann ein Darlehensnehmer die Grundschuld nach der Darlehenstilgung als Eigentümergrundschuld für künftige Finanzierungen bestehen lassen.
Die Sicherungsübereignung: ein weiteres Sicherungsrecht
Die Sicherungsübereignung stellt ein weiteres Sicherungsrecht dar, das in der Praxis weit verbreitet ist. Das Besondere dabei: die Sicherungsübereignung ist als solche gesetzlich gar nicht geregelt. Sie entstand als ein Ersatz für das gesetzliche Pfandrecht an beweglichen Sachen. Das Pfandrecht (§§ 1204 ff. BGB) setzt nämlich regelmäßig den Übergang des Besitzes an den zu sichernden Sachen an den Pfandgläubiger voraus. Diese gesetzliche Voraussetzung macht das Pfandrecht für die meisten Besicherungen ungeeignet, da der Verpfänder mit der Übergabe der Sache an den Pfandgläubiger keine Möglichkeit mehr hat, die betreffende Sache zu nutzen.
Anders die Sicherungsübereignung: mit dieser überträgt nämlich ein Kreditnehmer dem Kreditgeber anstatt des Besitzes das Eigentum an einer Sache und vereinbart mit diesem, dass die betreffende Sache weiterhin im Besitz des Kreditnehmers verbleibt. Im Gegensatz zum Pfandrecht erlaubt nämlich das Gesetz mit dem sog. Besitzkonstitut (§ 930 BGB) eine solche Konstruktion durchaus. Hierdurch wird erreicht, dass der Kreditnehmer seine Verbindlichkeiten absichern und die übereignete Sache trotzdem weiterhin nutzen kann.
Eine Sicherungsübereignung ist nur wirksam, wenn es feststeht, welche Gegenstände übereignet wurden. Bei einzelnen Sachen ist es unproblematisch. Wenn jedoch viele Gegenstände auf einmal zur Sicherheit übereignet werden, z. B. die ganze Einrichtung einer ärztlichen Praxis, muss darauf geachtet werden, dass keine Zweifel daran bestehen, welche Gegenstände im Einzelnen übereignet worden sind. Die Kreditwirtschaft verwendet in solchen Fällen oft Raumsicherungsübereignungsverträge: es werden alle Gegenstände übereignet, die sich in bestimmten Praxisräumen befinden. Nicht von der Sicherungsübereignung werden allerdings Gegenstände erfasst, welche Dritten als Eigentümern gehören, z. B. geleaste Geräte in einer Arztpraxis. Solche Geräte sollen bei einer Sicherungsübereignung gleichwohl explizit vertraglich erwähnt und von der Übertragung ausgeschlossen werden, damit eindeutig klar ist, dass bestimmte Gegenstände fremden Dritten gehören und nicht zur Sicherheit übereignet werden.
Kollision der Sicherungsübereignung mit anderen Sicherungsrechten
Sicherungsübereignungen können mit anderen gesetzlichen oder vertraglichen Sicherungsrechten kollidieren, wenn einzelne Gegenstände mehrfach als Sicherheit dienen. Wird z. B. ein Gerät auf Kredit gekauft, behält sich der Verkäufer am verkauften Gerät regelmäßig das Eigentum vor, bis der Käufer den Kaufpreis vollständig abbezahlt hat (sog. Eigentumsvorbehalt). Übereignet der Käufer dieses Geräts in Zwischenzeit an eine Bank seine Praxiseinrichtung, unterliegt das betreffende Gerät nicht der Sicherungsübereignung, da der Käufer noch nicht der Eigentümer des betreffenden Geräts geworden ist. Wird das betreffende Gerät vertraglich gleichwohl von einer Sicherungsübereignung erfasst, kann sich der Käufer des Geräts gegenüber dem Kreditgeber und bzw. oder dem Verkäufer schadenersatzpflichtig machen, wenn in einem Sicherungsfall der Kreditgeber mangels wirksamen Eigentumsübergangs das betreffende Gerät nicht verwerten kann, oder wenn das Gerät bei einer Verwertung an einen gutgläubigen Dritten übertragen wird und der Verkäufer des Geräts dadurch sein Eigentum am Gerät verliert.
Ein weiteres Beispiel ist die Kollision der Sicherungsübereignung mit dem Vermieterpfandrecht. Das Gesetz (§ 562 BGB) räumt dem Vermieter an eingebrachten Sachen des Mieters das Pfandrecht ein. Dieses entsteht ohne Zutun des Mieters und des Vermieters, sobald der Mieter seine Sachen in die gemieteten Räume eingebracht hat. Kann der Mieter die Miete nicht mehr zahlen, kann der Vermieter die eigebrachten Sachen des Mieters aufgrund seines Vermieterpfandrechts verwerten. Nimmt dieser Mieter ein Bankdarlehen auf und übereignet seine Sachen, die in den gemieteten Räumen stehen, zur Sicherheit an die Bank, geht das Eigentum an diesen Sachen zwar an die Bank über, das Eigentum bleibt jedoch mit dem Vermieterpfandrecht belastet. Wird der Mieter zahlungsunfähig, bleibt das Vermieterpfandrecht auch dann an den Sachen erhalten, wenn diese zur Sicherheit an die Bank übereignet worden sind, d. h. die Bank geht im Verwertungsfall in Bezug auf die Sachen, die mit dem Vermieterpfandrecht belastet sind, leer aus. Um dies zu vermeiden, verlangen Banken bei Besicherungen von Vermietern des Kreditnehmers den Verzicht auf ihr Vermieterpfandrecht.
Personalsicherheiten: Bürgschaft des Kreditnehmers und seines Ehegatten
Neben Realsicherheiten, wie Grundschuld und Hypothek, kommt den Personalsicherheiten in der Kreditwirtschaft eine große Bedeutung zu. Eine weit verbreitete Personalsicherheit ist die Bürgschaft (§ 765 BGB): hierdurch verpflichtet sich ein Bürge, für die Schuld eines Dritten einzustehen, dabei haftet der Bürge regelmäßig mit seinem gesamten Privatvermögen für die Erfüllung seiner Verpflichtung. Der Kreditgeber kann verlangen, dass der Bürge selbstschuldnerisch haftet. Stimmt der Bürge dem zu, muss der Kredit- und Sicherungsgeber nicht zuerst den Schuldner verklagen, sondern kann den Bürgen aus der Bürgschaft in Anspruch nehmen, wenn der Schuldner nicht leistet.
In der Vergangenheit kam es nicht selten vor, dass Kreditgeber die wirtschaftliche Zwangslage eines Kreditnehmers ausgenutzt haben, indem sie dessen Ehegatten für den Kredit bürgen ließen. Die Rechtsprechung sieht eine Ehegattenbürgschaft als sittenwidrig und damit unwirksam an, wenn der bürgende Ehegatte über kein eigenes Einkommen verfügt und aus emotionaler Verbundenheit zum Schulder die Bürgschaft eingegangen ist.
Übersicherung und Freigabe von Sicherheiten
Kreditgeber sollen ihre Forderungen gegen Sicherungsnehmer angemessen besichern können, nicht mehr und nicht weniger. Eine Übersicherung lässt die Rechtsprechung nicht zu: dies ist der Fall, wenn Sicherungsrechte eine Forderung deutlich übersteigen. Dabei lässt die Rechtsprechung hier, je nach Art der Forderung, unterschiedliche Grenzen gelten, wobei als untere Grenze 110 % des realisierbaren Werts der besicherten Forderung angenommen wird. Kommt es zur Übersicherung bereits bei der Bestellung von Sicherheiten, kann die Besicherung von Anfang an nichtig und unwirksam sein. Kommt es zur Übersicherung im Laufe des Darlehensvertrages, wenn die Darlehensverbindlichkeit teilweise abbezahlt worden ist, hat der Kreditnehmer und Sicherungsgeber einen Anspruch auf eine teilweise Freigabe von Sicherheiten.