Die 7 größten Fehler beim Praxisumbau und wie man sie vermeidet: Experte gibt Tipps
Daniel MudroEin Praxisumbau ist für Ärztinnen und Ärzte eine große Herausforderung – sowohl finanziell als auch organisatorisch. Zwischen baurechtlichen Vorgaben, technischen Tücken und komplexen Mietverträgen lauern zahlreiche Fallstricke. Wer unvorbereitet startet, riskiert teure Nachbesserungen oder sogar rechtliche Probleme. Im folgenden Beitrag zeigt Daniel Mudroh, Experte für Gesundheitsimmobilien, die sieben größten Fehler beim Praxisumbau – und wie man sie vermeiden kann.
Wer neue Praxisräume bezieht oder bestehende Flächen umbauen will, kann leicht in typische Fallen tappen. Vom übersehenen Passus in der Teilungserklärung bis zum lückenhaften Handwerkernetz – ein Praxisumbau birgt Risiken. Wir haben die häufigsten Fehler zusammengestellt und zeigen, wie man sie vermeidet.
1. Planung ohne Raumbuch – ein typischer Fehler
Viele beginnen den Umbau „aus dem Bauch heraus“ ohne professionelles Konzept und ohne Bauerfahrung. Dabei ist ein sogenanntes Raumbuch essenziell. Es enthält Informationen zu jedem Raum im Gebäude und dient als Referenz für Planung, Ausführung und spätere Nutzung.
Ein Praxisplaner erhebt dafür die Arbeits- und Praxisabläufe im Alltag. Darin enthalten: Anforderungen an Grundrisse, Laufwege, Leitungsverläufe sowie Wasser- und Stromanschlüsse. Auch Sicherheitsaspekte wie kindersichere Fenster und Steckdosen fließen ein. Wer bei der Planung spart, zahlt am Ende meist mehr – sei es durch Nachrüstungen oder unpraktische Lösungen.
2. Verträge, Teilungserklärungen und Genehmigungen zu spät geprüft
Gerade bei Neugründungen oder Praxisübernahmen ist ein Umbau oft unumgänglich. Doch bevor Handwerksbetriebe loslegen, muss geklärt sein, ob die geplante Nutzung überhaupt zulässig ist. Wenn die Praxisräume Teil einer Immobilie im Teileigentum sind, muss in der Teilungserklärung klar geregelt sein, dass eine medizinische Nutzung erlaubt ist. In einem Fall aus dem Projektumfeld wollte ein Arzt in eine Fläche einziehen, auf der zuvor eine Apotheke war. Doch die Teilungserklärung untersagte die Praxisnutzung. Die Rückabwicklung des Kaufs war schmerzhaft.
Auch baurechtliche Genehmigungen, wie sie etwa die Landesbauordnung (LBO) vorschreibt, dürfen nicht fehlen. Wurden Räume zuvor als Büro oder Blumenladen genutzt, muss geprüft werden, ob eine Praxisnutzung laut Bebauungsplan zulässig ist. Zuständig ist das örtliche Bauamt.
3. Technikfragen im Altbauten unterschätzt
Gebäude aus den 1960er- oder 1970er-Jahren bergen oft Tücken. Wer diese ignoriert, riskiert, dass die Gebäudeversicherung im Schadensfall nicht zahlt. Wichtig ist, Fachbetriebe zu beauftragen und gesetzlichen Vorgaben einhalten.
Wer Wände versetzen will, verliert fast immer den Bestandsschutz – die komplette Elektroinstallation muss dann erneuert werden. Ein Risiko sind auch altersmüde oder fehlerhafte Stromleitungen. Hier hilft ein E-Check durch einen Elektrofachbetrieb. Sind keine abgehängten Decken für die Kabel vorhanden oder bestehen massive Zwischenwände, müssen Handwerksbetriebe zusätzlich Schlitze fräsen. Das treibt Kosten und verursacht Schmutz. Sind die Decken mit Holzpaneelen verkleidet, die nicht ins Brandschutzkonzept integriert sind, liegt versicherungstechnisch ein Mangel vor.
Vor allem Klimaanlagen sind ein Thema: Gut geplant, sorgen sie für ein angenehmes Arbeitsklima und verhindern Schimmelbildung. In älteren Häusern fehlen jedoch oft zentrale Lüftungssysteme, sodass Klimageräte nachgerüstet werden müssen. Die Montage erfolgt meist oberhalb abgehängter Decken, sofern vorhanden und stabil genug, um die Last zu tragen. Die Kosten liegen bei 20.000 bis 30.000 Euro. Seit diesem Jahr gelten auch neue Regeln für Kältemittel. Viele gewerbliche Systeme müssen auf klimafreundliche Kältemittel mit niedrigerem GWP-Wert umsteigen.
4. Außenbereiche und Schadstoffe übersehen
Müssen Klimageräte wiederum an Außenwänden installiert werden, kann das bei Teileigentum problematisch sein: Die Eigentümergemeinschaft kann solche Maßnahmen untersagen oder sich der Instandhaltung verweigern.
Was wiederum für alle Fassadenteile gilt: Über den Austausch von Fenstern, Dachflächen, Außenbeleuchtungen, energiesparenden Dämmungen und Außenwerbung entscheidet die Hausgemeinschaft. Je weniger hier mitreden, desto einfacher ist es für die Mieter. Auch Schadstoffe wie Asbest sind ein Thema – hier braucht es Rückbaukonzepte und fachgerechte Entsorgung.
5. Schnittstellen unklar
Ein Praxisumbau lässt sich nicht nebenher realisieren. Die Komplexität aus rechtlichen Vorgaben wie Brand-, Schall- und Arbeits- sowie Datenschutz, gepaart mit der Schwierigkeit, passende Handwerksbetriebe zu finden, ist alles andere als trivial.
Beim Umbau stellt sich daher zuerst die Frage: Wer ist wofür verantwortlich? Alles, was das Gebäude betrifft, muss der Vermieter erneuern oder instandhalten. Für alle Möbel und Einrichtungsgegenstände sind die Mietenden zuständig. Das klingt abstrakt, wird aber durch ein Beispiele klarer: Die Kabel für den Internetanschluss muss der Vermieter verlegen. Die daran angeschlossenen Geräte, zum Beispiel Telefon und PC, sind hingegen Sache der Mietparteien.
6. Projektmanagement wird unterschätzt
Teil dieses effektiven Projektmanagements ist der Zugriff auf ein kompetentes Netzwerk aus Handwerksbetrieben. So sollte der Schreiner wissen, dass sie in medizinischen Praxen aus Datenschutzgründen schalldichte Türen einbaut. Oder der Trockenbauer, der die Wände aufstellt, sollte Kenntnisse zum Brandschutz und Schallschutz mitbringen. Werden solche Punkte übersehen, wird das Nachrüsten kostspielig und zeitaufwendig.
7. Instandhaltung nicht bedacht
Nach dem Umbau ist vor dem Alltag – und dieser wird stark vom Vermieter geprägt. Deshalb sollten Ärztinnen und Ärzte schon im Vorfeld klären, wie das Instandhaltungskonzept aussieht: Gibt es eine Hausreinigung, einen Winterdienst? Wer kümmert sich um die Aufzüge? Wie schnell wird bei Ausfällen reagiert?
Ein weiterer Punkt: Mietverträge für Praxen unterliegen dem Gewerbemietrecht. Nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit endet das Mietverhältnis – ohne automatischen Kündigungsschutz wie im Wohnrecht. Wer mehrere Hunderttausend Euro in den Umbau investiert, sollte vertragliche Verlängerung oder Verlängerungsoptionen einbauen.
Der Autor: Daniel Mudroh
Daniel Mudroh ist Geschäftsführer der Palm GmbH & Co. KG in Schorndorf. Als Bautechniker und Immobilienbetriebswirt mit Projekterfahrung betreut er Umbauten für Apotheken und Praxen. Die Palm Firmengruppe ist auf Gesundheitsimmobilien spezialisiert und entwickelt mit Ärztinnen und Ärzten sowie Apothekerinnen und Apothekern passgenaue Lösungen. www.palm-firmengruppe.de