Mietrecht: Dürfen Sie Praxisräume untervermieten?
Judith MeisterArztsein bedeutet heute mehr als Medizin: Viele Praxisinhaber sind zugleich Immobilieneigentümer oder Hauptmieter großer Praxisflächen. Wer Räume untervermieten möchte – an Kollegen oder andere Berufsgruppen – muss dabei allerdings klare Regeln einhalten. Sonst kann aus einer vermeintlich cleveren Lösung schnell ein teures Problem werden.
Wer sich Praxisräume mit einem Kollegen oder einer Kollegin teilt, kann Kosten sparen und Synergien schaffen. Probleme kann es allerdings geben, wenn einer der beteiligten Ärzte aus dem Praxisgemeinschafts-Modell ausscheidet. Dann stellt sich – vor allem für den oder die zurückbleibenden Mediziner – oft die Frage, ob sie die freiwerdenden Behandlungsräume einfach an einen neuen Kollegen vermieten dürfen. Und wenn ja, unter welchen Voraussetzungen.
Grundsätzlich ist eine solche unmittelbare Vermietung als Eigentümer der Immobilie möglich, wenn die standesrechtlichen Sonderregelungen dabei beachtet werden. Aber auch in gemieteten Praxisräumen ist eine Untervermietung durchaus möglich. Hier müssen niedergelassene Ärztinnen und Ärzte nur im Vorfeld prüfen, wer Hauptmieter der Praxisräume ist und was der Mietvertrag erlaubt.
Der Vermieter und der Hauptmieter sind die Schlüsselfiguren
Am einfachsten ist die Rechtslage, wenn der Hauptmietvertrag eine Klausel enthält, die es dem Hauptmieter erlaubt, Teile der Fläche (an Kollegen) unterzuvermieten. Wer einen langfristigen Vertrag abschließt, sollte auf einer solchen Gestaltung bestehen. Andernfalls besteht die Gefahr, dass das Mietrecht sinnvolle Nachfolge-, Kooperations- und Untervermietungsklauseln blockiert.
Fehlt eine solche Regelung, muss der Hauptmieter vor Abschluss eines Untermietvertrags die schriftliche Erlaubnis des Vermieters einholen. Diese Voraussetzung sollten Ärztinnen und Ärzte ernst nehmen. Denn wer Praxisräume unberechtigt untervermietet, riskiert massiven Ärger – im schlimmsten Fall droht sogar die außerordentliche Kündigung des Hauptmietvertrages.
Vertragsärztliche Sonderregeln bei Untervermietung beachten
Ist eine Untervermietung hingegen erlaubt, kann der Hauptmieter (Dr. A) einen Kollegen (Dr. B) als Untermieter in seine Praxisräume aufnehmen und die beiden Ärzte können dort jeweils eine rechtlich und wirtschaftlich selbständige Praxis führen. Bei Vertragsärzten ist zudem die Kassenärztliche Vereinigung über eine solche gemeinsame Nutzung zu unterrichten. Außerdem sollten sich die Beteiligten wegen etwaiger zulassungsrechtlicher Besonderheiten beraten lassen.
Wichtig ist es in der geschilderten Konstellation zudem, dass die Selbständigkeit der Praxen gelebt wird. Das bedeutet: Auch Patienten müssen erkennen können, dass sie es mit zwei getrennten Praxisstrukturen zu tun haben. Entsprechend sollte zum Beispiel jede Praxis ihr eigenes Schild haben. Auch die Website, das Terminbuchungsportal oder Rechnungen dürfen nicht den Eindruck einer gemeinsamen Leistungserbringung erwecken, wenn eine solche nicht vorliegt.
Bei einer gemeinsam genutzten Praxisimmobilie sollten die Parteien im Vertrag zudem detailliert niederlegen, welche Flächen gemeinsam genutzt werden und welche den jeweiligen Ärzten ausschließlich zur Verfügung stehen sollen. Auch muss gewährleistet sein, dass der Untermieter keinen unbeschränkten Zugriff auf Patientenakten, Praxissoftware oder Terminlisten des Hauptmieters erhält.
Klare Regeln vermeiden späteren Rechtsstreit
Mit Blick auf die Nutzung von Anmeldung, Wartezimmer, Sanitäranlagen, IT, medizinischen Geräten und Personal sowie bei der Verteilung von Betriebs- und Gemeinschaftskosten sind klare Aufteilungsregeln ebenfalls elementar. Nicht zuletzt muss die Laufzeit des Untermietvertrags zum Hauptmietvertrag passen. Der Hauptmieter kann dem Untermieter eine gesicherte Nutzung der Räume schließlich nur so lange zusagen, wie er selbst Hauptmieter der Immobilie ist.
Zusätzlich sollten die Beteiligten berücksichtigen, dass die Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung die Verantwortlichkeit des Hauptmieters nicht beseitigt. Nach § 540 Abs. 2 BGB bleibt dieser dem Vermieter für ein Verschulden des Untermieters verantwortlich – etwa bei Beschädigungen der Räume oder Verstößen gegen die vereinbarte Nutzung.
Werden all diese Regeln beachtet, steht der Untervermietung allerdings kaum noch etwas im Wege. Und selbst wenn Dr. B irgendwann wieder ausscheidet, hat das keinen Einfluss auf das Hauptmietverhältnis zwischen Dr. A und dem Vermieter. Dr. A kann deshalb mit Zustimmung des Vermieters wieder einen neuen Kollegen (Dr. C) aufnehmen – und das Spiel beginnt von neuem.
Untervermietung an andere Berufsgruppen
Physiotherapeut
Diese Berufsgruppe zählt zu den staatlich anerkannten Heilberufen. Ähnlich wie bei der Untervermietung an einen ärztlichen Kollegen müssen aber auch hier die berufsrechtlichen und vertraglichen Grenzen gewahrt bleiben. Sinnvoll sind eine feste und angemessene Miete sowie eine klare Vereinbarung über die Nebenkosten. Auch müssen ärztliche Vermieter das Zuweisungsverbot einhalten, um den Patienten eine freie Therapeutenwahl zu ermöglichen. Auch die Patientenakten müssen getrennt sein und es muss klar erkennbar sein, dass es sich um zwei unterschiedliche Praxen handelt.
Life Coach oder Kosmetikerin
Bei Berufsgruppen wie Life Coaches oder Kosmetikerinnen, die gewerblich tätig sind, gelten besonders strenge Anforderungen. Denn hier trifft die freiberufliche Arztpraxis auf ein Gewerbe – und genau diese Kombination kann für Ärzte-GbR oder andere Personengesellschaften, die selbst gewerbliche Tätigkeiten ausüben, steuerrechtliche Risiken bergen: Im schlimmsten Fall stufen die Finanzbehörden die Arztpraxis als gewerblich mit ein, was als gewerbliche Infizierung bezeichnet wird. Dies hat zur Folge, dass auch die heilberuflichen Einnahmen der Gewerbesteuer unterliegen. Daher sollte bei einer Untervermietung an einen Gewerbebetrieb besonders deutlich erkennbar sein, dass es sich um zwei verschiedene Unternehmen handelt. Auch das Verbot unzulässiger Zuweisungen, der Schutz von Patientendaten und die ärztliche Unabhängigkeit müssen strikt gewahrt bleiben. Eine Untervermietung an diese Berufsgruppen ist damit grundsätzlich möglich, sie erfordert jedoch eine besonders sorgfältige vertragliche Gestaltung und im Zweifel rechtliche Beratung im Vorfeld.