Verpachtung einer Praxis: Alternative zum Verkauf?
Heiko FeketeMöchten Ärztinnen und Ärzte ihre Praxis abgeben, planen sie üblicherweise damit, dass ein nachfolgender Kollege diese zu einem festgelegten Preis erwirbt. Denkbar ist aber auch, die Einrichtung zu verpachten. Im Interview mit ARZT & WIRTSCHAFT erklärt Steuerberaterin Luba Fischer, unter welchen Voraussetzungen dies möglich ist, welche steuerlichen Hürden zu nehmen sind und warum Niedergelassene bei diesem Modell flexibel sein sollten.
Frau Fischer, zunächst mal eine Definitionsfrage: Was lässt sich unter der Verpachtung einer Arztpraxis verstehen?
Bei einer Verpachtung überträgt der Verpächter als Eigentümer der Räumlichkeiten dem Pächter das Recht, die Immobilie und das Unternehmen zu nutzen und von den wirtschaftlichen Erträgen zu profitieren. Wer eine Praxis gepachtet hat, ist damit zwar nicht Eigentümer, darf mit der Sache aber Einkünfte erzielen. Oft bekommt der Pächter auch das Inventar übertragen und hat so die Möglichkeit, von der Infrastruktur zu profitieren und die Praxis zu betreiben. Er muss damit nicht erst ein Bankdarlehen aufnehmen und Investitionen tätigen. Die Pachtgebühr setzt sich aus der Miete für die Räumlichkeiten und aus einer Nutzungsgebühr für das Inventar zusammen.
In welchen Konstellationen kann dieses Modell sinnvoll sein?
Wenn Ärztinnen und Ärzte zum Beispiel ihre Zulassung ruhen lassen möchten, sei es aus gesundheitlichen Gründen oder weil sie in Elternzeit gehen. Dann könnten sie ihre Praxis befristet an Kollegen verpachten, die vielleicht in die Freiberuflichkeit reinschnuppern möchten. Eine Verpachtung ist auch denkbar, wenn Niedergelassene ihre Praxis abgeben möchten, aber wegen der Laufzeit noch nicht aus dem Hauptmietvertrag herauskommen. Dann ist es auch eine charmante Lösung, einen Pächter zu finden, der die Zeit bis zum Auslaufen des Mietvertrags überbrückt und dem die Räumlichkeiten und das Inventar fürs Erste genügen. Auch berufliche Gründe sprechen für dieses Modell. Ich hatte einen Allgemeinmediziner als Mandanten, der gleichzeitig auch im Bereich der Arbeitsmedizin unterwegs war. Er hatte sich entschieden, nur noch Betriebsmedizin durchzuführen und seine allgemeinmedizinische Praxis quasi aufzugeben, hat aber die Räumlichkeiten und das Inventar an einen Kollegen verpachtet.
Wo liegen die Grenzen bei der Verpachtung einer Praxis?
Eine Verpachtung kann sich lediglich auf die materiellen Wirtschaftsgüter (Mobiliar und Geräte) beziehen. Eine Untervermietung der Räumlichkeiten ist nur zulässig, wenn dies im Hauptmietvertrag nicht ausgeschlossen wurde.
Wie sieht es bei der Mitüberlassung von Praxisinventar im Zuge einer Verpachtung aus; kann es da rechtlich kniffelig werden?
Ja, denn hier sind steuerliche Aspekte zu berücksichtigen. Die reine Vermietung der Räumlichkeiten ist umsatzsteuerfrei, wenn ich aber zusätzlich mein Inventar verpachte, sind einige Punkte zu beachten. Zu dieser Thematik gibt es bereits verschiedene Urteile. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat beispielsweise 2015 geurteilt, dass eine Verpachtung des Inventars umsatzsteuerfrei ist, wenn das Inventar eine Geringfügigkeit im Vergleich zu den Räumlichkeiten hat. Heißt übersetzt: Besteht das zu verpachtende Objekt zu 90 Prozent aus den Räumlichkeiten und zu 10 Prozent aus dem Inventar, fällt keine Umsatzsteuer an. Laut BFH-Urteil war das Inventar hier als Nebenleistung zu bewerten.
Luba Fischer
Steuerberaterin
Geschäftsführerin und Gesellschafterin bei der ADVISA Steuerberatungsgesellschaft in Frankfurt am Main
Die Kanzlei ist auf die steuerliche und betriebswirtschafliche Beratung von Mandanten aus dem Gesundheitswesen spezialisiert
Das Finanzgericht München hat im Falle einer Zahnarztpraxis jedoch anders entschieden. Hier gab es ein anderes Verhältnis zwischen den Räumen und dem Inventar: Zum überlassenen Inventar gehörten auch die Zahnarztstühle und Röntgengeräte, die für den Betrieb der Praxis bedeutend waren – das Inventar machte somit zwei Drittel der Pacht aus und damit wurde deren Verpachtung umsatzsteuerpflichtig. Ein drittes Urteil stammt vom Europäischen Gerichtshof (EuGH). Dieser betrachtet das Praxisinventar als Nebenleistung, weil kein eigener Zweck verfolgt, sondern das Mittel zur Verfügung gestellt wird, um überhaupt die Hauptleistung unter optimalen Bedingungen in Anspruch zu nehmen. Dem hat sich der BFH im Jahr 2023 sogar für die Dauerverpachtung von Betriebsvorrichtungen im Bereich der Viehzucht (Aufzuchtanlage) angeschlossen. Die Gerichtsurteile zeigen vor allem, dass die steuerliche Bewertung immer eine Einzelfallbeurteilung ist. Deswegen sollten Ärzte, wenn sie so etwas planen, immer einen Steuerberater konsultieren. Auch eine verbindliche Auskunft beim Finanzamt ist hilfreich.
Welche Konsequenz hat das für Praxisinhaber, wenn sie diesen Schritt planen?
Sie sollten im Pachtvertrag unbedingt auch für den Fall vorsorgen, dass etwa im Rahmen einer Betriebsprüfung die Umsatzsteuerpflicht doch aufgedeckt wird. Sonst kann es schnell teuer werden, wenn nicht klar geregelt ist, wer von beiden Parteien für die Zahlung des Steuersatzes in Höhe von 19 Prozent verantwortlich ist. Um auf der sicheren Seite zu sein, kann der Verpächter seine gewünschte Pacht natürlich auch schon vornherein um den Umsatzsteuerbetrag erhöhen. Sollte dann später tatsächlich Umsatzsteuer als Abgabe fällig werden, hat er zumindest keinen finanziellen Nachteil.
Was sollte im Pachtvertrag außerdem noch geregelt werden?
Es sollte klare Regeln dafür geben, wie beide Parteien mit der medizinischen Gerätschaft verfahren, sprich: Wer übernimmt die Wartungskosten? Was passiert mit den Geräten, wenn der Vertrag zu Ende ist? Wird das Inventar zurückgegeben? Und der Verpächter muss natürlich die Hygiene- und Sicherheitsvorschriften der Geräte gewährleisten, damit die Praxis in jedem Fall den beruflichen Standards entspricht. Wenn Ärzte ihre gemietete Praxis durch eine Verpachtung untervermieten möchten, dann ist auch unbedingt abzuklären, ob der Hauptmietvertrag dies zulässt. Die Pachtgebühr würde sich dann an der zu entrichtenden Miete orientieren.
Kommt eine Verpachtung für bestimmte Facharztpraxen eher in Frage als für andere ärztliche Fachgebiete?
Das lässt sich so pauschal nicht beantworten. Hier ist jede Praxis mit ihren Besonderheiten individuell zu bewerten. Nehmen wir an, ein Orthopäde mit OP-Raum möchte seine Praxis verpachten. Dann braucht er einen Kollegen, für den es auch sinnvoll ist, diesen Raum im Zuge der Verpachtung zu nutzen. Beim Verpachtungsmodell geht es auch immer darum, über welchen Zeitraum die Einrichtung zur Pacht genutzt wird. Als Pächter muss man sich darüber im Klaren sein, dass man nicht der Eigentümer des gepachteten Objekts ist. Dadurch sind Ärzte an die Praxisräume und das Inventar gebunden. Würden sie Gerätschaften selbst anschaffen und finanzieren, dann könnten sie diese auch selbst wieder verkaufen, wenn sie irgendwann nicht mehr tätig sind. Ich empfehle daher, eine Pacht als flexible Zwischenlösung zu betrachten.