Mieter in Mamas Wohnung – das ist zu beachten
Judith MeisterWohnraum in Deutschland wird immer knapper und teurer. Wer – etwa während der Ausbildung zur MFA – die Wohnung eines Familienmitglieds anmieten kann, hat Glück: In gewissem Umfang erlaubt das Finanzamt sogar Vorzugspreise für enge Angehörige.
Das MFA während der Ausbildung oder in den ersten Berufsjahren nicht zu den Spitzenverdienern gehören, ist bekannt. In ländlicheren Regionen, mit günstigen Mieten und einem entspannten Wohnungsmarkt macht das allerdings deutlich weniger Probleme als in Ballungsräumen wie München, Frankfurt oder Hamburg. Wer hier eine Wohnung anmieten muss, sollte nicht nur Geduld für die Suche mitbringen, sondern muss auch zum Teil horrende Mieten einkalkulieren.
Wie ein Sechser im Lotto ist es in solchen Konstellationen, wenn die eigenen Eltern am Ausbildungsort eine Immobilie besitzen (oder kaufen), und der Tochter oder dem Sohn die Wohnung zu einem günstigen Preis überlassen können.
Damit dieser Glücksfall sich nicht ins Gegenteil verkehrt, sollten die Beteiligten bei der Gestaltung des Mietvertrages aber einige wichtige Punkte beachten. Denn auch wenn in Deutschland grundsätzlich Vertragsfreiheit besteht: Wenn Eltern die Miete für ihre Kinder extrem unterhalb der ortsüblichen Summen ansetzen, müssen alle Beteiligten mit Problemen rechnen.
Der Dreh- und Angelpunkt heißt: Fremdvergleich
Grundsätzlich ist die Vermietung an nahe Angehörige zwar problemlos möglich. Da Eigentümer ihre Mieteinkünfte allerdings in der Steuererklärung angeben müssen, prüft das Finanzamt – etwa bei der Einkommensteuer der Eltern – ob das Mietverhältnis dem sogenannten Fremdvergleich statthält. Nur wenn das der Fall ist, können die Eltern als Vermieter ihre Kosten für die Wohnung von der Steuer absetzen.
Damit das Finanzamt den Mietvertrag anerkennt sollten MFA und deren Eltern daher peinlich darauf achten, einen schriftlichen Mietvertrag zu schließen, der inhaltlich so auch mit einem Fremden zustande kommen könnte. Wichtig ist zudem, dass sich alle Beteiligten an die Vorgaben des Vertrages halten. Damit ist zugleich gesagt, dass die MFA, am besten per Dauerauftrag ihre Miete regelmäßig und nachweislich bezahlt und es keine „Aussetzer“ gibt, wenn die Kassenlage mal etwas angespannter ist.
Sind Preisnachlässe bei der Miete vollständig verboten?
Nein. Eltern dürfen ihren Kindern einen gewissen Rabatt auf die Miete einräumen. Wer zwei Zimmer in München allerdings für 100 Euro warm vermietet, geht zu weit.
Wichtig ist es daher stets, zunächst die ortsübliche Miete für die Immobilie zu ermitteln. Soll der Sohn oder die Tochter nicht den vollen Preis bezahlen, sind Abschläge bis zu 34 Prozent möglich. Oder anders ausgedrückt. Zahlt eine MFA 66 Prozent der ortsüblichen Miete (oder mehr) an ihre Eltern, erkennt das Finanzamt das Mietverhältnis an und die Eltern können sämtliche Werbungskosten (z. B. Abschreibung, Zinsen, Instandhaltung) in voller Höhe abziehen.
Kann auch die mietende MFA Probleme bekommen, wenn ihr Mietvertrag nicht dem Fremdüblichkeitsgrundsatz entspricht?
Absolut. Denn wenn der Mietvertrag als Gefälligkeit gilt, qualifiziert das Finanzamt die ersparten Mietkosten als Schenkung. Und auf die kann im Fall der Fälle irgendwann Schenkungsteuer anfallen. Für MFA, die nach dem Abschluss ihrer Ausbildung noch ein Studium absolvieren, kann eine zu niedrige Miete zudem bedeuten, dass das BAföG wegfällt – oder sich zumindest deutlich reduziert.
Zu guter Letzt sollte niemand unterschätzen, dass es in Familien immer wieder auch zu Streitigkeiten kommen kann. Sollte sich die (zu) günstige mietende MFA also mit ihren Eltern überwerfen, hätte sie, wenn der Mietvertrag nicht hält, auch nicht die weitreichenden Rechte, die das Gesetz Mietern im Fall einer Kündigung gewährt.