Haus- oder Wohnungskauf: Machen Sie einen Risikocheck

Niedrigzinsen versus Preisblasen: Die Investitionsentscheidung für ein Eigenheim ist aktuell nicht ganz einfach. Auch Gutverdiener wie Ärztinnen und Ärzte, die einen Immobilienkredit aufnehmen wollen, sollten ein Finanzierungskonzept mit ausreichenden Reserven erstellen.

Das nennt man eine Rallye: Zwischen den Jahren 2010 und 2020 sind die Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen in Deutschland um rund 65 Prozent gestiegen. „Wegen dieser Rekordpreise muss trotz historisch niedriger Zinsen beim Immobilienkauf weiterhin genau gerechnet werden“, rät Thomas Hentschel. Er ist Referent für Finanzen bei der Verbraucherzentrale NRW. „Sonst droht ein böses Erwachen.“ Das gilt auch für Gutverdiener wie Ärztinnen und Ärzte, die einen Immobilienkredit aufnehmen wollen.

An erster Stelle steht aus Sicht von Hentschel nicht das Objekt, sondern die Frage, wie viel Kredit man sich leisten kann. „Dazu sollten Einnahmen und Ausgaben schonungslos gegenübergestellt werden.“ Kursgewinne an der Börse oder andere Erträge zählen nicht dazu. Die Verbraucherzentralen helfen beim Liquiditätscheck. Unter dem Strich weiß man so, was man monatlich sicher für Zins und Tilgung aufwenden kann.

Zur Orientierung rät der Experte: „Man sollte nicht mehr als 40 bis 45 Prozent des regelmäßigen, monatlichen Nettoeinkommens für die Immobilie aufwenden. Und zwar inklusive Nebenkosten für den Unterhalt wie Strom, Heizung, Wasser, Gebühren, Steuern und so weiter.“ Auch zusätzliche Ausgaben durch den Immobilienkauf gehören zur Kalkulation. Zum Beispiel für Versicherungen.

Die Formel für die Finanzierung

Die Verbraucherzentrale NRW empfiehlt beim Immobilienkredit weiterhin folgende Formel: mindestens 20 Prozent Eigenkapital und mindestens 2 Prozent anfängliche Kredittilgung, besser mehr. „Vereinzelt bieten Banken auch die Möglichkeit, den Tilgungssatz während der Laufzeit nach oben oder unten zu ändern“, sagt Hentschel. Auf jeden Fall sollte man Sondertilgungsrechte vereinbaren.

Vor dem Kauf rät er, die niedrigen Zinsen möglichst lange festzuschreiben – also für 15 oder 20 Jahre. Und zwar auch, wenn das einen gewissen Aufschlag koste. Wichtig auch: „Top-Zinsen gewähren Banken und Sparkassen in der Regel nur für 60 Prozent des Objektwertes, danach werden höhere Zinsen berechnet.“ Entlastung kann laut dem Experten eine Förderung bringen. Niedrige Zinsen gebe es etwa bei der KfW-Bank.

Zwar sind die Zinsen verlockend niedrig. „Aufgrund der extrem hohen Immobilienpreise müssen aber deutlich höhere Darlehen finanziert werden“, betont Hentschel. Bei einer Steigerung von 65 Prozent koste eine Immobilie, die 2010 noch für 300.000 Euro zu haben gewesen sei, heute 495.000 Euro.

Der Finanzprofi rechnet weiter vor: „Selbst mit 100.000 Euro Eigenkapital benötigt man für die Finanzierung inklusive Kaufnebenkosten ein Darlehen von rund 444.500 Euro.“ Könne man sich nur 1000 Euro monatlich für Zins und Tilgung leisten, blieben nach 15 Jahren immer noch 335.000 Euro Schulden. „Sollten die Zinsen in den kommenden Jahren wieder steigen, kann das zu einer großen finanziellen Herausforderung werden“, warnt der Referent der Verbraucherzentrale NRW.

An Kaufnebenkosten denken

Mit den Immobilienpreisen steigen die Kaufnebenkosten. Makler- und Notarkosten summieren sich nach Hentschels Erfahrung auf mehr als zehn Prozent der Kaufsumme. „Bei einer Kaufsumme von 300.000 Euro sind das je nach Bundesland und Maklergebühren rund 36.000 Euro Nebenkosten“, erklärt er.

Das böse Erwachen könne auch in einigen Jahren kommen, wenn steigende Zinsen die monatliche Rückzahlung verteuern. „Würde in unserem Finanzierungsbeispiel das Zinsniveau nach 15 Jahren auf 4,20 Prozent steigen, sind statt 1.000 Euro für die Restschuld monatlich mehr als 1.450 Euro aufzubringen, um wenigstens ein Prozent zu tilgen.“ Der Kredit wäre dann erst nach 54 Jahren abbezahlt.